“`html
Gayrimenkul Sektörü
Konut Pazarında 2026 Perspektifi: Fiyatlar ve Talep Yeniden Yapılandırılıyor mu?
Türkiye gayrimenkul endüstrisi, son dönemlerdeki dalgalanmaların ardından 2026 yılına adım atıyor. 2022-2024 yılları arasında yaşanan “fiyat artışları” ve 2025’te yaşanan “reel düzeltme” sürecinin ardından, piyasa şimdi daha dengeli bir ortam arayışında. Uzmanların ve veri analistlerinin görüşlerine göre, 2026 yılının “fiyat balonu” dönemi olarak değil, “ertelenmiş talep”in yeniden ortaya çıkacağı bir yıl olacağı öngörülüyor.
Türkiye gayrimenkul sektörü, son yılların zorlu süreçlerini geride bırakarak 2026 yılına doğru ilerliyor. 2022-2024 yılları arasındaki fiyat artışları ve 2025 yılındaki düzeltme aşamaları, piyasanın şu anda daha rasyonel bir denge arayışında olduğunu gösteriyor. Uzman görüşleri, 2026’nın bir fiyat balonu yılı olmayacağına, aksine ertelenmiş talebin yeniden canlanacağına işaret ediyor.
Fiyatlarda “Yeni Normal”: Enflasyonla Mücadele
Piyasanın en çok merak edilen sorusu, “Fiyatlar yükselecek mi?” üzerine yoğunlaşıyor. Uzmanlar, bu konuda temkinli bir olumlu yanıt veriyorlar. Gayrimenkul ekonomisti Dr. Ahmet Büyükduman’ın ve Endeksa’nın raporlarına göre, geçmişteki “enflasyonu aşan” fiyat artışları sona erdi.
REIDIN ve piyasa analistlerinin ortak görüşü, 2026 yılında nominal fiyat enflasyonun %35 ile %45 arasında kalacağı yönünde. Bu oran, beklenen yıllık enflasyonun %25-35 civarında olacağı tahminleriyle uyumlu, yatırımcılar için %5-10 düzeyinde sınırlı bir reel getiri sunma potansiyeli taşıyor.
BETAM verileri, 2025’in son çeyreğinde gözlemlenen fiyat düşüşlerinin sona ereceğini, ancak fiyatların artık sadece “barınma maliyeti” üzerine odaklanacağını da kanıtlıyor. Diğer yandan, artan inşaat maliyetleri de fiyatların belirli bir seviyenin altına düşmesini engelliyor.
2 Milyonluk Birikmiş Talep: Sahaya İniyor mu?
TSKB Gayrimenkul Değerleme ve İş Yatırım raporlarında, dikkat çeken önemli bir unsur “birikmiş talep”. Son iki yıldır krediye ulaşım zorlukları ve yüksek mevduat faizi, milyonlarca alıcıyı bekletmiş durumda.
Uzmanlar, 2025 yılında yaklaşık 1,2 milyon seviyesinde kalan yıllık konut satışlarının, 2026’da 1,5 – 1,6 milyon arasında olabileceğini öngörüyorlar. Bu artışın arkasındaki en büyük etken, Merkez Bankası’nın faiz indirim döngüsü olacaktır. Eğer konut kredisi faizleri aylık %2-2,5 seviyelerine düşerse, toplam satışlar içindeki ipotekli satışların payı yeniden %30’lara çıkabileceği tahmin ediliyor.
Bu durum, özellikle orta gelir grubu için konutun yeniden erişilebilir hale gelmesini sağlayacak.
Yatırımcı Beklentisi: Amortisman Süreleri Kısalıyor
Gayrimenkul yatırımcıları açısından kritik olan amortisman süreleri, 2026 yılında daha mantıklı seviyelere çekiliyor. REIDIN ve Gaboras verilerine göre, konut fiyatlarındaki yavaşlama ile kira artışlarının devam etmesi, yatırım cazibesini artırıyor.
Örneğin, İstanbul’da 6,5 milyon TL değerindeki bir konutun 35.000 TL kira getirmesi, amortisman süresini 15-18 yıl aralığına çekiyor.
Bu oran, mevduat faizlerinin düştüğü bir senaryoda, gayrimenkulü yeniden en güçlü pasif gelir kaynağı haline dönüştürüyor. Ticarigm360 analizleri, bu mantıklı denge sürecinin özellikle kira çarpanının düşük olduğu bölgelerde satın alma iştahını artıracağını vurguluyor.
Sektörün İki Büyük Engeli: Arz ve Faiz Yarışı
Ancak bu “temkinli iyimserlik” iki büyük risk ile karşı karşıya. İMSİFED ve sektör paydaşlarının dikkat çektiği ilk nokta arz eksikliği. Yeni ruhsat taleplerindeki duraksama ve inşaat sürelerinin uzaması, 2026’da talebin arzı zorlayabileceği ve özellikle yeni konut fiyatlarının hızla yükselebileceği anlamına geliyor.
İkinci risk ise mevduat faizi yarışı. Eğer mevduat faizleri %35-40 aralığında kalmaya devam ederse, rasyonel olan yatırımcı paralarını likit araçlarda saklamaya karar verebilir.
2026 konut pazarının geleceği, büyük oranda bankaların mevduat ve konut kredisi faizleri arasındaki farkı ne kadar hızlı kapatacağına bağlı olacak.
Sonuç: Alıcılar için Fırsat mı, Bekleme Zamanı mı?
2026 yılı, konut pazarında “trenin henüz yavaş hareket ettiğini ama motorun ısındığını” gösteriyor. Fiyatların enflasyonla dengelenmesi alıcılar için önemli bir fırsat sunarken, arzın kısıtlı kalması, fiyatların düşmeyeceği gerçeğini bir kez daha ortaya koyuyor.
Uzmanlar, doğru konumda ve rasyonel fiyatlı konutların 2026 yılında yeniden yatırım portföylerinin temel unsurları olacağına inanıyor.
Atilla Yeşilada, Gemini
Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından hazırlanan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Raporlarımız kurumsal müşterilere yöneliktir. Abonelik ücreti vardır. Koşulları öğrenmek için bize e-posta atın: [email protected]
“`
